Costa Rica se ha consolidado como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria en Centroamérica. Su estabilidad política, seguridad jurídica y estrechos vínculos económicos con Estados Unidos y diversos países europeos han favorecido la llegada de inversionistas extranjeros, impulsando significativamente el desarrollo del mercado inmobiliario nacional.
Este crecimiento ha propiciado el desarrollo de diversas zonas del país, entre ellas Tamarindo, Jacó, Manuel Antonio y Santa Teresa, que actualmente constituyen importantes polos de inversión y desarrollo inmobiliario. Como consecuencia, los servicios relacionados con la administración de propiedades, la gestión de condominios y la intermediación inmobiliaria se han convertido en actividades cada vez más competitivas y rentables, particularmente en aquellas regiones donde el valor de los bienes inmuebles ha experimentado un crecimiento sostenido.
En este contexto, los servicios de corretaje y asesoría inmobiliaria son prestados tanto por nacionales como por extranjeros, quienes participan en operaciones relacionadas con el arrendamiento de inmuebles residenciales y comerciales, así como en la compraventa de terrenos y propiedades construidas.
No obstante, el ejercicio de esta actividad carece actualmente de una regulación específica e integral, lo que permite que cualquier persona pueda ofrecer servicios de intermediación inmobiliaria sin que exista un sistema de fiscalización, acreditación profesional o formación mínima obligatoria. Gracias al auge del mercado inmobiliario, resulta cada vez más común encontrar personas que promocionan sus servicios como agentes o corredores de bienes raíces tanto dentro como fuera del territorio nacional.
El corredor jurado y el corredor privado
El propio Código de Comercio contempla una figura denominada corredor jurado, definida como un auxiliar de comercio cuya intervención permite proponer, ajustar y acreditar contratos mercantiles, actuando en nombre y por cuenta ajena.
Esta figura guarda una mayor semejanza con lo que actualmente se entiende por agente de bienes raíces. Para ejercer como corredor jurado, la legislación establece diversos requisitos, entre ellos:
- Haber cumplido 21 años de edad.
- Ser costarricense y haber ejercido actividades comerciales durante al menos 3 años en el territorio nacional.
- Poseer preparación suficiente en materias comerciales, evaluada por el Ministerio de Economía y Hacienda.
- Tener domicilio en la República.
- Ser de notoria buena conducta.
- Obtener una patente especial otorgada por el Ministerio de Economía y Hacienda.
La normativa establece además una consecuencia importante para quien ejerza la correduría sin cumplir con estos requisitos: la imposibilidad de reclamar judicialmente el pago de las comisiones derivadas de dicha actividad.
Asimismo, el corredor jurado debe mantener una garantía económica destinada a responder frente a terceros, mecanismo que busca brindar protección a quienes participan en los negocios en los que interviene.
Entre las obligaciones que la ley le impone se encuentran:
- Verificar la identidad y capacidad de las partes contratantes.
- Responder por información incorrecta que induzca a error a los contratantes.
- Llevar registros de clientes, ofertas y expedientes.
- Guardar secreto profesional.
- Emitir certificaciones respecto de los negocios intervenidos.
- No abandonar una negociación avanzada sin justificación razonable.
Desde una perspectiva funcional, el corredor jurado constituye probablemente la figura jurídica que más se aproxima al concepto moderno de agente de bienes raíces.
Sin embargo, la práctica comercial ha seguido una dirección distinta. La jurisprudencia de la Sala Primera ha reconocido que la actividad de corretaje privado puede generar derecho al cobro de honorarios aun cuando quien la ejerza no cuente con la investidura legal propia del corredor jurado. Bajo esta interpretación, la regulación contenida en el Código de Comercio se refiere fundamentalmente al corredor jurado público y no al corredor privado.
Como consecuencia, actualmente no existe una norma comercial que establezca requisitos mínimos de formación, experiencia o acreditación para quienes ejercen el corretaje privado de bienes raíces.
La supervisión por parte de la Sugef
A pesar de la ausencia de una regulación profesional específica, sí existe una obligación relevante derivada de la Ley sobre Estupefacientes, Sustancias Psicotrópicas, Drogas de Uso No Autorizado, Actividades Conexas, Legitimación de Capitales y Financiamiento al Terrorismo (Ley 7786).
El artículo 15 bis establece que las personas físicas o jurídicas que se dediquen de forma profesional y habitual a la compra y venta de bienes inmuebles deben registrarse ante la Superintendencia General de Entidades Financieras (Sugef), quedando sujetas a supervisión y a posibles sanciones administrativas en caso de incumplimiento.
No obstante, esta supervisión responde principalmente a objetivos de prevención de legitimación de capitales y financiamiento al terrorismo, por lo que no constituye un sistema integral de regulación profesional para los agentes de bienes raíces.
Más allá de esta obligación específica, el ordenamiento jurídico costarricense no contempla actualmente un régimen completo de fiscalización de la actividad de los corredores privados.
El papel de las asociaciones de agentes de bienes raíces
Diversas asociaciones y cámaras relacionadas con el sector inmobiliario han procurado establecer estándares profesionales para sus afiliados. No obstante, la afiliación a estas organizaciones es de carácter voluntario.
Estas entidades suelen exigir requisitos de capacitación, experiencia, formación continua y cumplimiento de códigos de ética, lo que contribuye a fortalecer la credibilidad y profesionalismo de sus miembros.
Sin embargo, no poseen potestades regulatorias de carácter público ni facultades disciplinarias con efectos generales sobre todas las personas que ejercen la actividad. En consecuencia, la pertenencia a estas organizaciones no constituye una garantía absoluta de competencia profesional, ni la ausencia de afiliación impide ejercer el corretaje inmobiliario.
Derecho comparado
Diversos países han optado por regular la actividad inmobiliaria mediante mecanismos de licenciamiento y supervisión profesional.
En Estados Unidos, la regulación se realiza principalmente a nivel estatal, exigiéndose licencias obligatorias, exámenes de competencia, programas de educación continua y códigos de ética profesional.
Por su parte, Panamá cuenta con una Junta Técnica de Bienes Raíces adscrita al Ministerio de Comercio e Industrias, donde los agentes deben cumplir requisitos de formación, evaluación y registro para obtener una licencia habilitante.
Otros países, como Españay México, han adoptado modelos regulatorios diversos, algunos obligatorios y otros de carácter predominantemente voluntario, dependiendo de la legislación nacional, estatal o regional aplicable.
La importancia de una regulación
La creciente participación de agentes inmobiliarios nacionales y extranjeros en el mercado costarricense ha incrementado la necesidad de analizar los riesgos derivados de la ausencia de regulación.
Una asesoría deficiente puede generar consecuencias significativas para compradores, vendedores e inversionistas. Entre otros aspectos, un agente inmobiliario debería poseer conocimientos básicos sobre contratación, mecanismos de adquisición y arrendamiento de bienes inmuebles, régimen de concesiones en la Zona Marítimo Terrestre, cargas y gravámenes registrales, procesos de debida diligencia, restricciones urbanísticas, riesgos ambientales y disponibilidad de servicios públicos.
La presente enumeración no es taxativa, pero ilustra la complejidad técnica que puede involucrar una operación inmobiliaria.
Asimismo, resulta indispensable que el profesional conozca los límites de su actuación y comprenda cuándo debe remitir al cliente a otros especialistas, tales como abogados, ingenieros, arquitectos, topógrafos o asesores financieros.
La omisión de información relevante o la utilización de documentación insuficientemente revisada puede provocar pérdidas económicas importantes, conflictos entre las partes, litigios prolongados e incluso la frustración completa de proyectos de inversión.
Por ello, resulta razonable considerar la conveniencia de establecer mecanismos que garanticen un nivel mínimo de preparación profesional y permitan supervisar el ejercicio de esta actividad.
Desde una perspectiva tributaria, la ausencia de regulación también puede facilitar situaciones de evasión fiscal, particularmente cuando personas extranjeras perciben comisiones en cuentas ubicadas fuera del territorio nacional.
Adicionalmente, debe recordarse que los extranjeros que desarrollen actividades remuneradas en Costa Rica deben contar con la condición migratoria que legalmente les permita trabajar. Aquellas personas que permanezcan en el país como turistas o que posean categorías migratorias incompatibles con el ejercicio de actividades lucrativas podrían encontrarse en incumplimiento de la normativa migratoria.
Propuesta de regulación mediante un colegio profesional
Una posible alternativa consiste en la creación de un colegio profesional con facultades para autorizar, supervisar y sancionar a quienes ejerzan la actividad de intermediación inmobiliaria.
Un ente de esta naturaleza podría contribuir a garantizar estándares mínimos de calidad profesional, proteger a los consumidores y fortalecer la confianza en el mercado inmobiliario nacional.
Entre los beneficios potenciales se encuentran:
- La existencia de un canal formal para la recepción y tramitación de denuncias.
- La sanción de malas prácticas, conflictos de interés y conductas engañosas.
- La prevención de la usurpación de funciones propias de otras profesiones reguladas.
- La creación de un registro público verificable de profesionales autorizados.
- El fortalecimiento de los mecanismos de prevención de legitimación de capitales.
- La protección jurídica del corredor respecto al cobro de sus honorarios.
- La actualización permanente en materias legales, tributarias, urbanísticas, ambientales y éticas.
- El fortalecimiento de la competitividad internacional del mercado inmobiliario costarricense.
Asimismo, este ente podría establecer requisitos mínimos para el ejercicio profesional, tales como formación especializada, acreditaciones académicas, cumplimiento de la normativa migratoria aplicable, contratación de seguros de responsabilidad civil profesional y educación continua obligatoria.
La existencia de un sistema de acreditación profesional también permitiría a inversionistas y propietarios identificar con mayor facilidad a los profesionales capacitados para brindar asesoría en operaciones inmobiliarias complejas.
La actividad de intermediación inmobiliaria desempeña un papel cada vez más relevante dentro de la economía costarricense. Sin embargo, el marco jurídico vigente no establece una regulación integral para quienes ejercen el corretaje privado de bienes raíces.
Si bien existen figuras jurídicas como el comisionista y el corredor jurado, así como determinadas obligaciones derivadas de la supervisión de la Sugef, estas disposiciones no constituyen un régimen profesional completo que garantice estándares mínimos de formación, ética y responsabilidad.
La eventual creación de un colegio profesional o de un sistema regulatorio específico podría contribuir a fortalecer la protección de los consumidores, elevar la calidad de los servicios prestados y generar mayor seguridad jurídica para quienes participan en el mercado inmobiliario.
Correspondería al Poder Legislativo impulsar la creación de un ente regular, ya que es el medio por cual se puede realizar formalmente. Paralelamente, el Poder Ejecutivo, las autoridades tributarias y los organismos supervisores, podrían tomar medidas que combatan la evasión fiscal y la faculta de cumplimiento de supervisión. Las asociaciones o cámaras gremiales podrían continuar promoviendo mecanismos que favorezcan la profesionalización de la actividad y fiscalizar las actuaciones de sus afiliados.
En definitiva, la regulación de los agentes de bienes raíces no debe analizarse únicamente desde la perspectiva de quienes ejercen la profesión, sino también desde la protección de los consumidores, la seguridad de las transacciones y el fortalecimiento del mercado inmobiliario costarricense en su conjunto.