Proyecto permitiría otorgar concesiones temporales a determinados antiguos propietarios cuyos títulos fueron afectados o anulados, aunque excluye la zona pública, el Patrimonio Natural del Estado y terrenos con órdenes judiciales de desalojo o demolición.
Organizaciones ambientales, comunitarias y académicas, junto con personas defensoras de territorios costeros, manifestaron su oposición al expediente 25.157, que propone crear una figura de “concesión especial” para determinadas propiedades ubicadas en la zona restringida de la Zona Marítimo-Terrestre (ZMT).
La Comisión Permanente Especial de Turismo aprobó el 17 de marzo de 2026 un texto sustitutivo que permitiría acceder a esa concesión a personas físicas o jurídicas que adquirieron fincas amparadas en la información del Registro Inmobiliario y cuyos títulos posteriormente fueron afectados mediante un acto administrativo o anulados judicialmente por encontrarse dentro de la zona restringida de la ZMT.
La propuesta, impulsada en abril de 2025 por el diputado de la legislatura anterior Daniel Vargas Quirós, define la concesión como temporal y excepcional y establece que cada municipalidad podría otorgarla únicamente en sitios donde todavía no exista un plan regulador costero vigente. Además, prohíbe concederla sobre la zona pública, áreas pertenecientes al Patrimonio Natural del Estado o terrenos en los que un tribunal haya ordenado el desalojo o la demolición.
Esas concesiones tendrían una duración de 20 años y podrían prorrogarse sucesivamente, a solicitud de la persona interesada, por periodos que no superen ese mismo plazo. Quienes reciban el beneficio pagarían un canon municipal, cuyos recursos deberían utilizarse exclusivamente para elaborar o actualizar planes reguladores costeros y fiscalizar estas concesiones.
Las organizaciones firmantes reconocieron que el Estado debe buscar soluciones para personas perjudicadas por errores institucionales o que adquirieron terrenos de buena fe, pero cuestionaron que la respuesta deba consistir en crear una nueva modalidad de concesión.
Antes de aprobarla, las organizaciones solicitaron realizar un diagnóstico que permita determinar cuántas personas podrían beneficiarse de la reforma, dónde se encuentran las propiedades, por qué sus títulos resultaron afectados o anulados, qué construcciones y actividades existen en esos terrenos y cuáles son sus condiciones ambientales, así como identificar los mecanismos legales actualmente disponibles y los obstáculos que han impedido resolver esas situaciones.
A su criterio, una vivienda familiar, un establecimiento comercial, una actividad turística o una construcción ubicada en un ecosistema sensible pueden requerir respuestas distintas.
A criterio de las agrupaciones, una nueva categoría podría generar duplicidades o conflictos con otras normas y prolongar durante periodos extensos el uso privado de terrenos que mantienen su condición de dominio público. También pidieron analizar los efectos que tendría la reforma sobre la capacidad futura del Estado y de las municipalidades para ordenar y administrar la Zona Marítimo-Terrestre.
Proyecto establece condiciones para acreditar buena fe
El texto sustitutivo establece que las personas solicitantes deberán demostrar su buena fe mediante elementos objetivos. Entre ellos menciona una inscripción registral previa, la inexistencia de advertencias o anotaciones sobre la condición demanial del inmueble al momento de la adquisición, el pago de los tributos correspondientes y la ausencia de sanciones firmes por ocupación ilegal.
La iniciativa también permitiría conservar y utilizar las construcciones existentes, pero la concesión especial no habilitaría ampliaciones, aumentos de la huella constructiva, reconstrucciones sustanciales ni nuevas edificaciones, salvo trabajos de mantenimiento, reparación y mejoras necesarias o urgentes autorizadas por la normativa. Nuevas construcciones solo podrían desarrollarse una vez aprobado el respectivo plan regulador y sujetas a sus disposiciones.
Pese a esas limitaciones, quienes suscribieron el pronunciamiento consideran necesario distinguir entre reparar los perjuicios causados por una actuación estatal y otorgar un nuevo derecho de uso sobre terrenos de dominio público. También señalaron que una eventual solución debería tomar en cuenta a habitantes históricos de las costas que enfrentan problemas de seguridad jurídica, pero que nunca tuvieron un título registral y, por tanto, no necesariamente podrían acogerse a la figura planteada.
Piden diagnóstico antes de crear nueva figura
El pronunciamiento también plantea que cualquier proceso de regularización debe analizarse junto con los planes reguladores costeros y las condiciones ambientales de cada territorio. Asimismo, pide valorar si las municipalidades cuentan con los recursos técnicos, administrativos y financieros necesarios para administrar una nueva modalidad de concesión.
Por esas razones, las organizaciones se opusieron al expediente 25.157 en su formulación actual y solicitaron que la discusión legislativa comience con un diagnóstico de los casos existentes, los instrumentos jurídicos disponibles y las razones que hasta ahora dificultaron solucionar las distintas situaciones.
La seguridad jurídica no puede construirse sobre la inseguridad del patrimonio público”.
El pronunciamiento es impulsado por el Programa Kioscos Socioambientales de la Universidad de Costa Rica (UCR). Si una persona u organización desea suscribirlo, puede hacerlo en el siguiente enlace.
Personas firmantes: Alejandro Augusto García Valerio; Ana Grouls; Andrea Arrieta; Andrés Schcolnik; Angélica Alvarado Barrantes; Carimel Gené Cruickshank; Catalina Carrillo Vargas; Damaris Rodríguez Lara; Dayana Rojas Venegas; Diana Avellán Troz; Eduardo Gardela Ramírez; Eugenia Delgado; Fátima Peraza Orellana; Frida Any Madrigal Jirón; Gabriela García Calderón; Jefferson Jiménez Gutiérrez; Jorge Enrique Corrales Alpízar; Jorge Leiva Alpízar; José Pablo Vega Arroyo; Juanita Castillo Jirón; Laura Carolina Garrigues Herrera; María C. Vanoli B.; María Camacho Soto; María José Hernández Johannesen; Marilyn Stephanie Valverde Salas; Martín Ortega; Natalia Zeledón Fontana; Óscar Beita Quesada; Osvaldo Durán-Castro; Patricia Sánchez Lurueña; Stefano Silvestri Colombini; Stephanie Rojas M.; Wilber Cortés Rodríguez; Wilma Eras de la O.